当Web3轻轻掠过房地产,百平空间如何变成一串串链上代码?

原文:

撰文:W Labs瓜哥

一,论一个行业的崩塌

如果把时间轴拉回到一年前,就是 2021 年 8 月,谁在朋友圈说一年后中国房地产三十强企业内的大部分民营公司,其债券价格都会跌到个位数,应该会被人举报成神经病并直接口诛笔伐到社死,毕竟彼时大家日子虽然不好过,可以好歹也是千亿资产,也是财富 500 强,也是各个金融机构的座上宾。

可是这个看似荒谬而奇特的情况的确就这么发生了,眼睁睁看着一个行业从宴宾客到楼塌了,债券价格从 95 到 5,一年不到的时间就走进了如此惨烈的救赎之路;再对比号称历史最大庞氏的加密世界,比特币从 2021 年 11 月的高点 69000 美元开始进入熊市,到现在的 20000 美元,哪个更魔幻?

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身边大量从事地产行业的朋友们处在至暗时刻的焦虑中,损失的不仅是财富,更多的是健康和对未来生活的信心。我们不妨把时间维度拉长,再把视野横向拓宽,可能会在貌似越走越窄的路上,进化出一条分叉轨道,可以通向一切皆有可能的未来。

二, 三千年来土地为王

土地在人类发展史上一直是最重要的生产资料,也是财富的源泉,尤其在农耕文化为主的亚欧大陆南部,有了土地就有了财富的基础,历史上聪明的帝王在做改革的时候,经常会把以人头为主的人丁税变成土地为主的土地税,意思就是说,人跑的了,地跑不了。

现代文明起源的欧洲大陆采用的是封建领主制度,公侯伯子男,国王一层层把土地分给你们,你自己管好土地上的人和钱就好,需要打战的时候我招呼你们一起干就对了,所以土地是对各层封建领主最大的赏赐。

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中国从周朝开始也是封建为主的,被后世的「托古改制」派改革家不断褒扬的井田制,就是把正方形的一块地分了九宫格,外边的八个都是农民自己的,中间的一块大家共同耕种,产出交给了国家。后续哪怕是秦始皇一统中华,行政制度上改了「分封制」为「郡县制」,但是在土地私有制度上并没有太多的变革。

从秦朝到清朝,各个朝代都在土地私有制的大框架下做弹性调整,比如汉武帝的时候,因为打战打的没钱了,就把土地制度往公有制度上靠一靠,国家多撸点农民的羊毛;比如五胡乱华时期最后的北魏,因为要吸引人口,稳定民心,就开创了偏向私有制的「均田制」:都来北方开荒吧,这里大片的农田,来了就是你的,就和美国的西部大开荒差不多。

民国时期孙中山先生也鲜明的提出了「平均地权」的口号,但是并没有真的实行,实在是反对的人太多了,国共第一次合作北伐时,原先一路顺利,快打到武汉时两党就闹崩了,共产党工作队一路进军一路土改,而土改的都是国民党军队里中下级军官家里的土地,前方打战,后方家里都被掏了,军队就不干了。

解放后制度就明确了,一刀切,土地就是公有制,属于国家和集体所有,这就为了后来 90 年代开始的住房改革打下了基础,朱镕基总理用了住房改革拉起了国民经济改革的第一波热潮,土地是国家的,但是让你有使用权,还能买卖。这就让老百姓知道了什么是商品经济,持续到现在三十年了。

所以在农耕民族的文化认知里,土地是一切财富的根源;在东方儒家传承中,土地还是中央政府的囊中之物:「普天之下,莫非王土」,别看表面上是私有制,我想动你的地,各种方法都有。为啥在西方世界里土地私有制被很好的贯彻了呢?其实也是搞了几次事儿才确定下来,比如 800 年前英国《大宪章》的确立,就是贵族造反了,逼着国王签订了协议,其中一条就是「私人财产神圣不可侵犯」,就是说哪怕我犯法了,你关我杀我可以,但不能动我家合法的钱和地。

三,经济发展模式和 WEB3 的进击

拉回到现在,可以说这次中国地产行业的全面停摆是一次「硬着陆」,类似日本在上世纪八十年代广场协议后的地产泡沫破裂,类似 2008 年美国的次贷危机,都是在经济大周期发展的下行过程中,以地产行业作为承载主体的纠偏方式。

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只是中国是在其特有的管理体系和公有制度下,原来应该早就开始的调整,被忽略和延长了,因为地产在我国前三十年的经济大爆发周期中,起到的是国民财富蓄水池的作用,不好大动乱动。用一句 WEB3 的话来说,房地产之于国民财富,类似于 NFT(Non-Fungible Token)之于加密世界整体的 TVL(Total Value Locked),都有资产沉淀性强,流动性差的特点。在 2021 年 NFT 普及之前,熊市到来比较迅速,因为大家手头持有的资产基本都是 token,流动性好,该割肉就割肉,而这次熊市至少有一部分的资金被锁进了 NFT,你觉的一个 BAYC 无聊猿能那么快出手吗?

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有的时候我异想天开,把中国这二十年的经济高速发展和 2020 年开始的区块链牛市做一个比较,发现了一些有意思的相同点。我国这 20 年改革开放路程的几个基础是:

  • 制造业基地的转移到中国;
  • WTO 的加入;
  • 电商的兴起;
  • 移动互联网颠覆所有民用行业的运营模式。

导致的结果就是中国制造,外贸先行,积累财富,然后一部分财富沉淀在互联网领域,一部分财富转化成了房地产(蓄水池),因此前十年中国百富榜上的土豪,不是搞互联网的,就是搞房地产的。

这个路径的前半段规律在这一百年来基本是雷同的,全球经济强者的第一步就是成为制造工厂:从工业革命发源地英国,到了一战左右转移到了美国,二战后美国转移到德国和日本,上世纪七八十年代转移到亚洲四小龙,之后就是中国大陆以迅猛的姿态成为了全球制造工厂的扛把子。而这个路径的后半段就因时制宜的加入了那个时代先进生产力的因子,出现了恰当的落地应用,从而普惠到了整个社会,从机械化,到电气化,到高端电子业,再到互联网。

再对比下 2020 年开始的加密牛市,奠定了几个新的基础,以区别于之前的上一轮牛市:

  • 各公链的崛起;
  • 基础层应用 DEFI 生态的建立;
  • 破圈应用 NFT 和链游的启动。

如果大胆的猜想这只是前半段,而后续应该还有更多的实际应用线路可以展开:公链等基建的交互和安全;DEFI 对接传统金融;NFT 的赋能;游戏,社交,娱乐等落地应用在 WEB3 共识下的蓬勃发展;硬件上 AR+VR 的突破和大生态的构建带动了元宇宙…

四, WEB3 和房地产

把思路收一收,回到 WEB3 和房地产。房地产这个品类在现实世界里是和 NFT 最类似的了,除了上文说到的资产沉淀属性强,流动性弱之外,他们的类似点在于:既有投资属性又有实用属性(NFT 目前实用属性还在共识建立中,链游 Passcard 就是其中之一);都需要确权;主要类别都是非同质化的资产;价值更多取决于人们的共识等等。

那么一个新的领域就出现了,如果目前的加密圈都认可虚拟世界的土地是有价值的(Sandbox 的元宇宙土地,Otherside 的猴子地,Illuvium 的游戏土地),那 WEB3 的大潮能给现实世界里的土地和房屋带来新的思路和变更吗?

W Labs 的一个核心小伙伴在 2016 年就参与了一个现实地产项目对接区块链的项目,轰轰烈烈做了两年,无疾而终。他的结论就是所有链上的努力,其实在现实世界里还要重新走一遍流程,从定价,确权,清算再到融资,链上的那一套仿佛只是屠龙之技,或者说就是噱头,所有的流程链下该做的一个环节都没少。 一个本身在传统行业中就属于中心化严重的地产行业,怎么可以和打着去中心化旗帜的 WEB3 去产生化学反应?

我反而认为在五年前没有实现的事儿,未必现在不能再去尝试,毕竟 2016 年连 ERC721 的标准还没有建立。行业的变革是需要前一波参与者走投无路和痛定思痛后才能破局的,从新能源,到电动车,或者到我们专注的游戏行业,都可能是同样的路径。

下面我们再聊聊 WEB3 也许能给房地产行业破局的一些思路吧,比如能不能在去中心化和中心化的碰撞找到一个平衡点:

  • 用 DAO(decentralized autonomous organization)共建替代传统开发商运营;
  • 用 SBT(Soulbound token)验证链上身份的真实性;
  • 用 NFT 确权资产的归属;
  • 用区块链证券化的思路进行融资。

谁能在虚拟世界和现实世界嫁接好第一座桥梁,谁就能获得通向自由之路。

五,钱从哪里来?

房地产是隶属于金融行业中的「另类投资」板块,核心就是现金流和杠杆。

前十年中国的地产商把两套杠杆「运营杠杆 + 金融杠杆」运用到了极致,一个项目可以创造出无穷大的 ROE(Return of Equity 股权回报率),为什么?举个案例,一块土地价 1000 万美元的土地,开发商拍下来,首付 30%,300 万美元通过信托,私募或民间融资(「前融资金」)来支付,然后开始开发建设,建设资金建筑总包商还能垫付,工程到了一定阶段,银行开发贷下来了,继续盖楼,达到了预售条件,购房者的购房款(包括银行按揭)也来了。

所以开发商计算了下,只要:前融资金 + 建筑商垫款 + 开发贷款 + 购房款>土地款 + 建筑款 + 其他费用,最后还有剩余,就是开发商的纯利,基于开发商是 0 成本,所以他的回报率可以是无穷大。

这种中国特有的无本万利模式拍脑袋一想就是不可持续的,可是在赌场连下连赢,搞的风生水起,谁又能抵挡的住这种诱惑呢?从恒大集团开始的危局,各个快周转的开发商,因为战线太长,没有了现金流,基本都趴窝了。

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再看看截止目前,一些 WEB3 项目的现金流怎么玩的:项目立项,找机构融资,进行 IDO 和 INO,项目运营有支出有收入(交易手续费),因此只要:机构融资 +IDO+INO+ 项目收入>运营的成本 + 机构回款,就是纯利。

有没有感觉到了什么?这比房地产还要暴利吧?项目团队想亏都难是不?有的恶意项目方更狠,为了逃避机构回款,就说钱包的资金被黑客端走了,反正都是黑客惹的祸。类比中国式房地产,长时间来看这种 WEB3 项目的捞快钱模式也是不可持续的,只是目前 WEB3 还处于早早期,大家都是边摸索边求证。

如果把房地产的基本流程加入到 WEB3 的体系里,单从融资条线上来看,能不能变成这样:

  • 第一步:海外项目,立项「元宇宙综合体」,获得政策和地价的优惠;
  • 第二步:INO。面向机构和个人投资者销售 NFT,持有 NFT 者享有「元宇宙综合体」的产权(产权证券化),获得第一笔资金,用来支付土地成本。开发商团队持有创世 NFT,代表了一定比例的项目产权,绑定 SBT,不可转让;
  • 第三步:IDO 融资。发行的 token 代表了项目的部分收益权(收益权证券化),同时 token 可以在「元宇宙综合体」的实际场景里可以进行消费和支付,比如交纳物业费等,类似马斯克同学同意用狗狗币购买特斯拉一样。这样获得了第二笔资金,主要用来支付建筑款和运营费用;
  • 第四步:拿部分 token 到加密圈的金融机构抵押借出稳定币 U,获得第三笔资金,支付剩余的成本和费用。

以上的四步可以配合起来操作,同时 token 和 NFT 可以根据当地的法律法规上到数字交易所进行交易,融资和退出环节就都打通了。

六,各方角色如何重新定位?

上篇的内容发表后,地产圈的朋友们讨论到了一些问题,其中最核心的就是:实物资产的开发和确权是要得到当地政府的确认的,那现实中是需要有一个法人实体去代表项目所有利益方去对外的,这个角色之前就是开发商设立的项目公司,如果 WEB3 了,那这个角色需要如何修正?

这个角色的实际工作不需要有太多修改,六大条线(设计,报批报建,建设,市场销售,行政,财务)的专业工作还是交给专业的开发商去做,只是…原来的商业模式中,开发商是甲方,而 WEB3 的商业模式中,开发商变成了乙方。那谁是甲方?甲方就是 NFT 的所有持有者组成的一个 DAO 组织。还是举个例子来说明:

  1. 一个有着元宇宙前瞻性的开发商准备买一块地尝试「元宇宙综合体」,在有了几块备选的土地后,开始向机构投资者和初始 DAO 社区用户进行 NFT 融资。开发商团队自己持有一定比例的创世 NFT。NFT 代表了项目所有权。土地确权后装入一个实体法人公司 A。
  2. DAO 社区是全体持有 NFT 的用户做决策的组织,制定了 DAO 的基本大法白皮书,有了自己的议事规则,有了自己的决策机制。DAO 社区选举出治理委员会负责日常的管理,多签管理 DAO 金库;聘请开发商团队作为项目的开发者和项目公司 A 的管理者;同时聘请了律所或第三方管理机构对公司 A 监管,监督好开发商团队不做恶意动作(印鉴管理,账户管理,预决算机制等等)。这样钱由 DAO 社区掌控,资产在公司 A 里被监管,钱和物分离,尽量不给开发商作恶的机会。
  3. DAO 社区的用户就是项目的参与者和粉丝,预计会有几类人组成:NFT 持有者,token 持有者,关注项目的投机者,开发商和监管机构的伙伴。对于发起提案者和投票表决者都会有资格规定:必须持有 NFT 或多少 token 以上的社区成员才有权利发起或表决。同时社区治理委员会负责日常对开发商和监管机构的沟通。

这样就形成了三方的利益互相绑定,同时互相监督的机制:

  • 开发商还是操盘手,也有项目部分产权,但是他管理的公司 A 里只有土地等资产,资金需要从 DAO 金库里申请;
  • DAO 社区代表了项目产权的持有方,是项目利益的最大获利者,聘请了专业机构对开发商进行监督;
  • DAO 社区用户既是决策者,又是投资者。可以发起投票以及表决重大决策。

 

七,WEB3 的实质是什么?

在原有的房地产商业模式下,总存在购房者和开发商的对立,你赚了我就亏了,集中体现在价格和房屋质量上,房屋质量差一点价格高一点,开发商的利润就高,购房者的损失就大,所以总能见到各种维权的事件发生。

而在以上假想的 WEB3 模式下,开发商身上的所有者和操盘手的两个角色进行了割裂,DAO 社区才是所有者,开发商可以持有一部分产权份额,但是你还不能随意转掉,因为有了 SBT 灵魂绑定;项目的重大决策得听 DAO 社区的,社区还请了监管机构监督你。

有的开发商就觉得很憋屈,凭啥我在原来的商业模式下做的这么爽,在你 WEB3 模式下就要和小媳妇一样?对不起,你不接受这些,未来的用户就不买单。瓜哥大胆做个预测,今后用户的消费者身份和参与者的身份会越来越重合,就拿目前的链游项目来看,绝大部分的玩家本身就是社区的成员,哪个链游开发团队说不要社区,那就是死路。

其实这也不是新鲜事儿,小米手机能做起来,不就是那本《参与感》里提到的参与者就是购机者吗?用户自主意识的觉醒是 WEB3 和 WEB2 最大的区别,可以预判 WEB2 大厂用了这么多用户的私有数据去赚钱的好日子一去不复返了。

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有的地产老韭菜就会说,瓜哥你说的这一套不就是前几年的地产「众筹模式」+「代建商小股操盘」+「私募基金」的混合模式吗?逻辑上是类似的,但是在 WEB3 加持了后的突破就是:用 token 确权去中心化的私有资产,用智能合约确保交易的公开公正,用玩家可以深入参与的应用场景完成用户的消费升级。这是我目前想到的 WEB3 的实质。

原来的模式下要用一堆的文本协议去把各方的权利和义务规定好,谁违反了就打官司,鸡飞狗跳好几年,而 WEB3 的好处就是你的就是你的,都在你个人的钱包里,未来如何执行已经用代码编辑好了,自动的,谁都改变不了,实现了中本聪的「无需信任去执行」的精神。

八,本文结语

中国每年 100 万亿的 GDP,商品房销售额前三年都是将近 20 万亿每年,而今年估计 10 万亿差不多,直接腰斩,这对国民经济的打击也是巨大的。作为二十年的地产人,看着一个支柱产业在一年内进行了如此痛入骨髓的调整,也在琢磨这个行业的未来可能会在哪里。

WEB3 也许现在谈还是个太早的话题,毕竟从硬件和软件上都还很初期,Facebook 做了这么多年,连名字都改成了 Meta,砸了几十亿美元,也没溅出一点水花。目前的 WEB3 还是懵懂状态,骗子比用户多,热钱比项目多,但是已经形成了一定的共识,特别在年轻人的世界里。

瓜哥上个月去感受了下「确保 WEB3 发生在大理」的 Dalifolia,上千的数字游民的聚会,年轻人的共识才是未来。想想看 25 年前还在用 486 电脑拨号上网的时候,能想象到现在的你可以用着一块小屏幕到处走着,刷各种视频和购物吗?

本文就是基于目前 WEB3 项目的一些玩法,构思了一种能落实在具体地产项目上的模式,胡思乱想也罢,纸上谈兵也罢,但是市场潜力应该是大的,各个研究机构也都列举过很多数据,比如下面的 22.5 万亿的大蛋糕。

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目前更重要的要敢去试错,只有心中有未来,心中才有希望。

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